<ul id="gy0wu"></ul> 行業(yè)動(dòng)態(tài)
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XMHOUSE消息（文/王培 視頻/范煦熙）2014年即將過去，回顧這一年，廈門房地產(chǎn)市場歷經(jīng)了成交量筑底徘徊，量跌價(jià)漲，地王頻現(xiàn)，“限購解禁”，央行降準(zhǔn)一系列過程。目前是政策敏感期，廈門樓市回暖跡象愈發(fā)明顯，呈現(xiàn)出年末翹尾的景象。展望2015年，廈門樓市正處在十字路口，其何去何從牽動(dòng)著每個(gè)購房者的心。
本期XMHOUSE《樓市觀察》欄目特別采訪中原地產(chǎn)廈門分公司總經(jīng)理孔軍、藍(lán)火置業(yè)董事及副總經(jīng)理鐘國發(fā)、廈門新景祥房地產(chǎn)策劃代理有限公司副總經(jīng)理陳振榕，就一級土地市場的供應(yīng)量、一手住宅的成交量、宏觀調(diào)控政策的影響、房價(jià)走勢這4個(gè)方面，共同猜想2015廈門樓市將走向何方。
猜想一：近兩年廈門土地市場供應(yīng)偏緊，尤其是今年，情況更為嚴(yán)峻，這樣一個(gè)情況對明年的廈門樓市有何影響？您認(rèn)為2015年的土地供應(yīng)是繼續(xù)偏緊還是有所放松？
陳振榕：廈門的土地供應(yīng)量從三年前的最高峰的600多萬方，到400多萬方，直至今年的200來萬方，減少的數(shù)量還是非常多的。這一方面反映出廈門確實(shí)沒地了，且還在消化前幾年的存量，還有部分土地并沒有開發(fā)完，估計(jì)這樣一個(gè)供地緊張的趨勢還會持續(xù)下去。因?yàn)槭紫瘸鞘挟吘咕瓦@么大，各方新開發(fā)的土地、新推進(jìn)的基礎(chǔ)設(shè)施都有一個(gè)滯后性；第二個(gè)跟廈門的整個(gè)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整也有關(guān)系，前幾年的房地產(chǎn)市場以政府出讓土地為主，那么這幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較好的城市，包括深圳、上海、北京，甚至我們廈門這樣比較好的二線城市逐步擺脫了土地財(cái)政。
鐘國發(fā)：我個(gè)人覺得說像2013、2014年這樣一直維持非常緊的供應(yīng)狀況來說也不會，一下子突破到比較松的情況也不太可能，所以我覺得應(yīng)該還是會比較有計(jì)劃，我倒認(rèn)為說應(yīng)該適當(dāng)?shù)胤潘梢稽c(diǎn)點(diǎn)。這幾年政府欠土地市場的量應(yīng)該來說還是比較大的，如果我們的土地還是維持在這么緊張的狀況，那么未來2、3年商品房的供應(yīng)量是沒法得到保證，這樣對于整個(gè)市場來說，對于房價(jià)來說會有比較大的促進(jìn)，我們倒是希望未來能夠維持一個(gè)比較健康的，也就是商品房的銷售和土地的供應(yīng)應(yīng)該有一個(gè)對等關(guān)系。
孔軍：規(guī)劃預(yù)計(jì)2014年應(yīng)該是在前五年土地供應(yīng)的平均水平的基礎(chǔ)上上浮20%，也就是說2014年的土地供應(yīng)量應(yīng)該在450萬方左右，但截至到目前為止我們統(tǒng)計(jì)供應(yīng)量為137萬方左右，那么這個(gè)跟我們每年至少300萬方的商品房銷售量有很大的差距。這樣會影響我們未來的土地開發(fā)存量，對整個(gè)土地的價(jià)格，新蓋商品房價(jià)格都會有一些直接的影響。從這個(gè)意義上來，在廈門這樣一個(gè)需求旺、供應(yīng)少的局面，強(qiáng)烈呼吁政府加大土地的推動(dòng)，緩解市場的用地緊張，市場上形成供需平衡的局面，更有利于今后的發(fā)展。
猜想二：隨著各項(xiàng)政策利好效應(yīng)的顯現(xiàn)，與往年相比今年年末的成交量出現(xiàn)了明顯放大，各個(gè)開發(fā)商也加緊了推盤的節(jié)湊，明年是否會迎回“金三銀四“？
陳振榕：我覺得不太可能，首先，現(xiàn)在整個(gè)的經(jīng)濟(jì)和中國房地產(chǎn)市場所決定的；然后，就算“金三銀四”到來，也只是比現(xiàn)在每個(gè)月消化2000多套的成交量稍微多一點(diǎn)。今后我們更多的可能不再關(guān)注“金三銀四”“金九銀十”，今后我們可能會逐步接受這樣一種常態(tài)，房地產(chǎn)市場會回歸到一個(gè)理性的階段，大家會接受這樣一個(gè)常態(tài)，每個(gè)月可能都是這樣。
鐘國發(fā)：按照傳統(tǒng)的銷售行情來看，會選擇市場成交量比較高的一個(gè)時(shí)期： 12月底的一個(gè)成交，這個(gè)量很多開發(fā)商應(yīng)該來說是不會放棄的，沖過之后又面臨著第一季度，我覺得三四月份又面臨著一個(gè)是季度報(bào)，一個(gè)是比較好的推盤時(shí)候，從我們現(xiàn)在可以監(jiān)測到的數(shù)據(jù)顯示，明年上半年的推盤量應(yīng)該來說不會特別大，主要從這幾個(gè)方面分析，今年能推的樓盤大部分都在加快速度推了，第二個(gè)就是確實(shí)今年熱銷的項(xiàng)目到明年也沒什么量了。
孔軍：如果說未來的幾個(gè)月會不會存在大的放量，我覺得可能性比較小。因?yàn)槭紫冉衲暾w上來講，消費(fèi)者其實(shí)通過2014年整個(gè)市場的打磨或考驗(yàn)，我覺得經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在相對來講比較平穩(wěn)；其次就是我認(rèn)為房地產(chǎn)現(xiàn)在這種的住宅投資功能會弱化；但是現(xiàn)在第三個(gè)問題是，它長期的保值功能時(shí)依然在。從這個(gè)意義上講，消費(fèi)者要更加理性，更加成熟，未來在投資上面要有更加長遠(yuǎn)的目光。市場已經(jīng)逐步從原先的沖動(dòng)亢奮慢慢會走向相對成熟理智的一個(gè)過程。
猜想三：經(jīng)歷了跌宕起伏的2014廈門樓市，目前市場似乎嗅到了回暖的跡象，2015年廈門房價(jià)會往哪兒走？
鐘國發(fā)：就單廈門市場來看，市場經(jīng)濟(jì)最大的核心要求就是它的供需結(jié)構(gòu)，針對廈門這個(gè)市場來看，明年這種趨勢在短期不會改變。我對廈門來說相對還是比較看好的，今年確實(shí)出現(xiàn)了一些分化，有些項(xiàng)目表現(xiàn)得會特別好，這種趨勢未來也會成為未來幾年內(nèi)的一個(gè)趨勢，不會像之前那樣隨便一個(gè)項(xiàng)目都會瘋狂地漲，但是我個(gè)人還是非?？春脧B門這塊市場。
孔軍：從整個(gè)經(jīng)濟(jì)層面和市場來看，2015年廈門的消費(fèi)者對后期價(jià)格的預(yù)期大部分是覺得還是有上升空間。如果從我自身在行內(nèi)人士講，我剛講量一定是會有泛量的過程。 我們擠壓了這么多的開發(fā)量，很多開發(fā)商也會把新貨推出市場。那么礙于一些需求，會出現(xiàn)幾家歡樂幾家愁的局面。整體方面來講，我覺得不排除一些小幅下調(diào)的可能。但是對于廈門島內(nèi)外的樓價(jià)情況，特別是住宅這一塊，我認(rèn)為會有個(gè)小幅上漲的上升空間。可能在SOHO市場方面會遇到一些壓力，我覺得價(jià)格可能會機(jī)會會小幅小調(diào)。
猜想四： 限購松綁、限貸放寬、央行降準(zhǔn)等利好頻現(xiàn)，2015的宏觀調(diào)控政策是寬松的還是會偏緊？
陳振榕：從目前情況來看，降息并沒有給房地產(chǎn)市場太大的刺激，這也是符合下半場：房地產(chǎn)市場常態(tài)化的，降息之后的效應(yīng)并沒有很快地傳導(dǎo)到我們的房地產(chǎn)市場，第一波受益的更多的是企業(yè)、大型基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，真正要傳導(dǎo)到我們的終端購房客戶還需要有一段的時(shí)間，這個(gè)在傳導(dǎo)的過程中并不一定要在某一個(gè)點(diǎn)集中爆發(fā)出來，可能需要明年一整年的時(shí)間來消化這些利好。明年的政策面會更加寬松一點(diǎn)，目前中國經(jīng)濟(jì)需要有更加寬松的環(huán)境，之前政府干預(yù)的成分過多，今年慢慢地放開，首先從行政的角度來說，這是一個(gè)走向；第二個(gè)是銀行的金融體系在做改革，改革的整體方向是往更加市場化的方向去走，房地產(chǎn)市場自然會從中受益。
鐘國發(fā)：政策會有一個(gè)期限，不太可能說今年十月份我們剛定下來的東西，然后明年就會改，政策還是會有一個(gè)實(shí)行的期限，對于2015年我個(gè)人覺得還會比較寬松的，無論是行政還是金融政策，不會立馬就收緊。2015年相對比較樂觀，但是能不能說保持健康、平穩(wěn)、有序相對來說比較難，因?yàn)楦鶕?jù)我們以往的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)要么就大好，要么就大壞，相對比較健康發(fā)展的年份還比較少，在這方面我們也想看看是不是通過市場化的一些東西，讓房地產(chǎn)保持健康發(fā)展的一個(gè)過程。
孔軍：今年明確用央行的政策是積極穩(wěn)健嗎，那么從現(xiàn)在來看我覺得可能會慢點(diǎn)，但是長期來講會持續(xù)回暖的一個(gè)過程，會持續(xù)緩步回升。
